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海东市房地产市场健康平稳运行
来源:http://www.ledu.gov.cn    时间:2018年12月04日    

今年来,海东市全面贯彻落实习近平新时代中国特色社会主义思想为指引,紧紧围绕“一优两高”战略部署,以人民群众对美好生活的向往为出发点,全市以商品住房为主的房地产市场得到了健康发展,也对培育新的经济增长点、提高群众生活水平和创造高品质生活起到了重要作用。

一、海东市房地产市场运行情况

(一)房地产业企业基本情况。目前,海东市共有房地产开发企业139家,其中,一级资质企业3家,二级资质企业17家,三级资质企业38家,四级资质企业43家,暂定资质38家,其中,乐都区房地产开发企业35家,平安区26家,电脑上赚钱32家,互助县27家,化隆县13家,循化县6家。房产中介服务企业备案7家。物业服务企业106家,其中,4A级企业14家,3A级企业51家,2A级企业22家,1A级企业1家未进行备案登记及未参加星级评定的物业服务企业18家,其中,乐都区物业服务企业28家,平安区28家,电脑上赚钱21家,互助县16家,化隆县8家,循化县5家。

(二)房地产市场开发投资情况。全面落实国家和省上关于房地产业发展的政策方针,开展房地产市场专项整治,保持了全市房地产市场平稳健康发展。2018年全市实施房地产开发项目79项,建筑规模674.46万平方米,总投资163.95亿元。截至11月底,房地产开发累计施工面积282.45万平方米,完成投资60.33亿元,同比增加36.93%。11月份房地产开发完成投资3.55亿元,同比减少41.61%,环比减少68.94%。碧桂园、绿地、香格里拉、同创、江苏伟业等优质品牌房地产企业在海东市开发建设,全市房地产开发逐步由传统住宅模式向高品质的高端地产发展。

(三)房地产市场销售及去库存情况。坚持分类调控,主动作为,全市商品房去库存成效明显。2017年底全市商品房待售面积199.21万平方米。截至目前,全年商品房累计销售122.10万平方米(其中,商业销售24.82万平方米,同比减少49.28%;住宅销售97.28万平方米,同比增加1.03%,计8211套)。11月份商品房销售15.39万平方米,其中,商业销售2.28万平方米,同比增加10.14%,环比增加100%;商品住宅销售13.11万平方米,同比增加69.6%,环比增加45.67%。新批准预售面积109.39万平方米,商品房累计库存186.5万平方米,比同期减少6.93万平方米,同比减少3.58%。商品住宅消化周期控制在8个月以内,完成全市商品住宅消化周期控制在了16个月以内的目标任务。

(四)房地产市场销售价格情况。11月份全市商品住宅销售均价为4413元/平方米,同比增加19.53%,其中,各县区商品住宅销售均价为:乐都区4800元/平方米,平安区4680元/平方米,电脑上赚钱4800元/平方米,互助县4500元/平方米,化隆县3500元/平方米,循化县4200元/平方米。全市商业销售均价13333元/平方米,同比上涨11.11%。

(五)房地产用地出让情况。截至目前,全年共供应土地106宗,总面积681.98公顷(含代征土地),其中,出让80宗,总面积258.55公顷;划拨土地26宗,总面积423.43公顷。其中,2018年房地产开发出让用地63宗,总面积147.57公顷,占全部出让土地面积的57.08%,出让均价74.55万元/亩,出让土地价款合计16.53亿元。11月份出让房地产开发用地11宗,总面积13.33公顷,同比减少22.45%,环比减少63.65%,出让均价73.52万元/亩,出让土地价款合计1.47亿元。

(六)房地产开发企业的建设资金及房贷情况。经对部分在建在售项目的统计,因金融机构对在建房地产项目紧缩放贷,各房地产企业融资受限,都为自有资金周转运行;购房者购房时公积金贷款占37%,按揭贷款占21%,自有资金占42%。

二、存在问题

(一)商品住房刚性需求下降,改善性需求增大。随着全市城镇居民刚性购房需求逐渐饱和,加上保障性住房建设和棚户区改造逐步实施,住房困难家庭已获得相应住房或改善了住房条件,部分县区商品房库存压力大,如互助、化隆县,销售压力进一步显现,本地的房地产开发企业投资积极性有所下降。

(二)城镇土地成本逐步趋高、拆迁难度大。部分被征地拆迁群众提出不切实际的过高补偿要求,个别拆迁户存在靠拆迁致富的心里,抢建、违建已形成数量较多的违法建筑,导致了征地拆迁成本增加。旧城区及城中村因建筑密度大,土地成本高达130-400万元/亩。

(三)房地产开发企业融资困难。一是受国家宏观调控政策的影响,房地产企业获得贷款难度加大,房地产企业面临资金短缺问题,造成工程进度慢。二是各大商业银行抬高了信贷门槛,增加了购房贷款条件,房产信贷品种单一,个人购房贷款比例逐渐下降,很多住房消费客户不能达到贷款条件而无法贷款,只能放弃购房意愿。

(四)房地产业与相关行业协调沟通难。部分相关行业在平时的工作中存在捆绑销售、定价不合理等现象,如天然气企业等,房地产企业有较大的质疑和意见。

(五)房价走势趋高。随着土地招拍挂价格不断上涨,绿色、环保、质优的新型建筑材料价格不断升高,人工工资不断增长等原因,致使房地产开发企业的生产成本大幅提升,造成房价居高不下。

三、对全市楼市后期走势预测

一是随着兰西城市群战略的实施,海东城镇化建设进程不断加快,河湟新区建设同步推进,市级机关搬迁工作稳步推进,预计全市房地产将迎来新一轮的开发建设增长期。

二是随着江苏同创、江苏伟业集团香格里拉、碧桂园、绿地等优质品牌房地产相继进驻海东,必将掀起一轮品质住房开发建设的热潮。

三是随着大品牌资产雄厚房企的入住,势必会造成土地招拍价上涨,加上原材料价格上涨,政策性节能环保绿色建筑材料的强制性运用,农村进城人口带来本地新增需求等因素影响,预计本市房价将出现平稳上涨趋势。

四是随着品牌房地产企业开发建设高品质住宅小区,改善型住房需求将逐步释放。因进城务工、教育、医疗、结婚、棚户区改造等因素影响,预计农民进城购房需求将进一步增大。

五是优质品牌房企的进驻,对于本土房地产企业带来的不仅是同行竞争的冲击和危机意识,也是挑战和融合提升的过程。过去是本土房企间的竞争,如今是优质房企品牌之间的竞争,房地产开发企业将处于转型升级和优胜劣汰中。

四、意见建议

一是省公积金中心出台新政策,2018年12月1日起公积金中心将根据缴存账户余额测算贷款额度。但部分购房人购房时,依据当时政策提取公积金用于交纳首付,账户余贷少有过万的购房户,公积金新政下将无法贷款。建议在新的贷款计算方法执行时按照合同签订日期来核定贷款额度,即12月1日前已签订购房合同的按原政策执行,12月1日起签订购房合同的按新政策执行,给新政策一个缓冲期,给购房人更多实惠。

二是金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度,严格执行信贷标准,形成公平、有序的竞争环境。人民银行、银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导,防止房地产泡沫,防范化解房地产市场风险。